اپليكيشن حسابداري شخصي نيوُ

چند نكته در مورد تنظيم قولنامه كه هر دو طرف (خريدار و فروشنده) بايد آن را در نظر بگيرند:

آنچه در زبان حقوقي مبايعه‌نامه مي‌گويند، همان چيزي است كه در عرف، قولنامه نام دارد و نمي‌توان بر اين اساس كه لفظ قولنامه و مبايعه‌نامه با هم متفاوت است، آثار حقوقي متفاوتي بر آنها بار كرد. قولنامه مانند ساير قراردادهايي كه طرفين براي انجام تعهدي تنظيم مي‌كنند، در دادگاه معتبر است و بايد مفاد آن را اجرا كنند و به موجب آن، مي‌توان الزام (اجبار) طرفي را كه از انجام تعهدش خودداري مي‌كند، از دادگاه درخواست كرد. بدين ترتيب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ملك به خريدار خودداري كند، خريدار مي‌تواند از دادگاه صالح درخواست كند تا او را براي به نام زدن سند در دفترخانه مجبور كند.

به گزارش «تابناك»؛ قراردادي كه با نام قولنامه در بنگاه‌هاي معاملاتي يا بيرون از آنجا تنظيم مي‌شود، سندي عادي است و به همين دليل طرفين (خريدار و فروشنده) بايد نهايت دقت را در تنظيم آن داشته باشند تا بعداً دچار مشكل نشوند.

خريدار در قرارداد قولنامه بايد به نكاتي توجه كند كه به چند نمونه آن اشاره مي شود؛

1- خريدار بايد مشخصات مالي را كه قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود كه مال در وثيقه يا رهن يا در توقيف نباشد. اگر مورد معامله، ملك است، بررسي شود كه مواردي مانند آب، برق، گاز، تلفن، پاركينگ و انباري به طور روشن در سند توصيف شده باشد.

2- اگر كسي كه قولنامه را امضا مي‌كند، خود مالك نيست، بلكه وكيل يا ولي يا قيم مالك است، دلايل احراز سمت آنها بررسي تا مشخص شود، آيا وكيل در وكالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ و اگر امضاكننده ولي مالك است، مطمئن شود در زمان امضاي قولنامه توسط ولي، كودك، بالغ نشده است. همچنين در جايي كه امضاكننده قيم مالك است، بايد روشن شود آيا قيم به تنهايي حق فروش مال مولي‌عليه (صغير) خود را دارد يا با دخالت مقام قضايي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است.

3- اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده، بايد گواهي انحصار وراثت را ببيند و فتوكپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و همچنين تصفيه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه كند.

4- خريدار مطمئن شود كه فروشنده ممنوع‌المعامله يا مشمول فراري نظام وظيفه نباشد كه در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملك به خريدار نخواهد بود.

5- اگر فروشنده خيلي پير يا مريض احوال است و حركات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد كه او محجور است و براي اطمينان به اداره سرپرستي محجورين مراجعه كند و مطمئن شود كه نام فروشنده در ميان اسامي محجورين آن اداره نباشد.

6- تا زماني كه مورد معامله را دريافت نكرده يا با سند رسمي به وي منتقل نشده است، از پرداخت كل قيمت مورد معامله خودداري كند. اگر شخص قصد خريد ملك مسكوني، تجاري يا اداري را دارد مطمئن شود كه ملك مذكور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنين بود در قرارداد ترتيب، مهلت و ضمانت اجراي بيرون رفتن مستأجر قيد شود.

7- خريدار سعي كند تمام پرداختي‌ها به وسيله چك تضميني انجام شود در صورتي كه فروشنده منكر دريافت وجه شود، وسيله‌اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد.

8- در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي (محضر) حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين كنند و براي عدم حضور يا امتناع از حضور، وجه التزام سنگيني قرار داده شود. در مورد خريد املاك دقت شود كه ملك مورد نظر مشكل ثبتي يا معارضي نداشته باشد.

همچنين فروشنده هم در قرارداد قولنامه بايد به نكاتي توجه كند؛

1- از توان مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله اطمينان حاصل شده و شروطي در قولنامه آورده شود كه در صورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت قيمت معامله، براي فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.

2- فروشنده، مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مابقي قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين شده و اين نكته گفته شود كه در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي‌تواند فسخ معامله را اعلام كند و معامله را برهم زند.

3- اگر مالكان متعدد بوده و يكي از آنها عهده‌دار مذاكره با خريدار باشد، حتماً بايد ذيل قولنامه را همه مالكان امضا كنند، مگر اينكه به يك نفر وكالت در فروش بدهند كه در اين صورت وكيل از طرف همه مالكان قولنامه را امضا مي‌كند.

4- اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چك دريافت مي‌كند، بايد توجه داشته باشد كه در صورت برگشت خوردن چك، وي تنها مي‌تواند وجه چك را مطالبه كند و نمي‌تواند معامله را بر هم زند. مگر اينكه چنين شرطي را در قرارداد گنجانده باشند.

درج وجه التزام در قولنامه

طرفين قرارداد براي محكم كردن قولنامه، معمولاً مبلغي را در قرارداد قيد مي‌كنند تا در صورتي كه متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند، مكلف به پرداخت آن مبلغ به طرف ديگر (متعهدله) باشد، اين مبلغ را وجه التزام مي‌گويند.
وجه التزام به يكي از سه روش‌ زير مي‌تواند باشد؛

1- در قولنامه قيد مي‌شود در صورتي كه فروشنده يا خريدار از اجراي مفاد تعهد خويش امتناع كند، فلان مبلغ را بايد به طرف ديگر بپردازد. در اين صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نكند، خريدار مي‌تواند با احراز عدم اجراي تعهد وجه التزام تعيين ‌شده را مطالبه كند و نمي‌توان هم وجه التزام را بگيرد و هم از فروشنده بخواهد كه مورد معامله را با سند رسمي به وي انتقال دهد.

2- در قولنامه طرفين موافقت مي‌كنند، در تاريخي معين در دفترخانه تعيين‌شده حضور يابند و سند رسمي تنظيم كنند و در صورت عدم حضور هر يك در دفترخانه، وي مكلف است مبلغ مشخصي را به طرف ديگر بپردازد و تعهد خويش را نيز انجام دهد. در اين حالت با احراز عدم حضور، متعهد بايد وجه التزام را بپردازد و تعهد را نيز انجام دهد.

3- چنانچه در قولنامه ذكر شود كه طرفين موافقت كردند در تاريخ... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمي تنظيم كنند و در صورت عدم حضور يا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه... ريال خسارت تأخير است، در اين فرض مالك بايد مورد را به خريدار منتقل كند و خسارت مذكور را هم بپردازد. كسي كه وجه التزام را مطالبه مي‌كند، بايد خود تعهداتش را كامل انجام داده باشد. مثلاً خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر احراز شود.

چند نكته در مورد تنظيم قولنامه كه هر دو طرف (خريدار و فروشنده) بايد آن را در نظر بگيرند:

آنچه در زبان حقوقي مبايعه‌نامه مي‌گويند، همان چيزي است كه در عرف، قولنامه نام دارد و نمي‌توان بر اين اساس كه لفظ قولنامه و مبايعه‌نامه با هم متفاوت است، آثار حقوقي متفاوتي بر آنها بار كرد. قولنامه مانند ساير قراردادهايي كه طرفين براي انجام تعهدي تنظيم مي‌كنند، در دادگاه معتبر است و بايد مفاد آن را اجرا كنند و به موجب آن، مي‌توان الزام (اجبار) طرفي را كه از انجام تعهدش خودداري مي‌كند، از دادگاه درخواست كرد. بدين ترتيب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ملك به خريدار خودداري كند، خريدار مي‌تواند از دادگاه صالح درخواست كند تا او را براي به نام زدن سند در دفترخانه مجبور كند.

به گزارش «تابناك»؛ قراردادي كه با نام قولنامه در بنگاه‌هاي معاملاتي يا بيرون از آنجا تنظيم مي‌شود، سندي عادي است و به همين دليل طرفين (خريدار و فروشنده) بايد نهايت دقت را در تنظيم آن داشته باشند تا بعداً دچار مشكل نشوند.

خريدار در قرارداد قولنامه بايد به نكاتي توجه كند كه به چند نمونه آن اشاره مي شود؛

1- خريدار بايد مشخصات مالي را كه قصد خريد آن را دارد، با آنچه در سند قيد شده است، مطابقت دهد و روشن شود كه مال در وثيقه يا رهن يا در توقيف نباشد. اگر مورد معامله، ملك است، بررسي شود كه مواردي مانند آب، برق، گاز، تلفن، پاركينگ و انباري به طور روشن در سند توصيف شده باشد.

2- اگر كسي كه قولنامه را امضا مي‌كند، خود مالك نيست، بلكه وكيل يا ولي يا قيم مالك است، دلايل احراز سمت آنها بررسي تا مشخص شود، آيا وكيل در وكالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قيمت مال را دارد يا خير؟ و اگر امضاكننده ولي مالك است، مطمئن شود در زمان امضاي قولنامه توسط ولي، كودك، بالغ نشده است. همچنين در جايي كه امضاكننده قيم مالك است، بايد روشن شود آيا قيم به تنهايي حق فروش مال مولي‌عليه (صغير) خود را دارد يا با دخالت مقام قضايي چنين حقي براي او در نظر گرفته شده است.

3- اگر مورد معامله از طريق ارث به فروشنده رسيده، بايد گواهي انحصار وراثت را ببيند و فتوكپي برابر اصل آن را نيز از فروشنده بگيرد و همچنين تصفيه حساب ماليات بر ارث را نيز ملاحظه كند.

4- خريدار مطمئن شود كه فروشنده ممنوع‌المعامله يا مشمول فراري نظام وظيفه نباشد كه در اين حالت فروشنده قادر به انتقال رسمي ملك به خريدار نخواهد بود.

5- اگر فروشنده خيلي پير يا مريض احوال است و حركات غيرعادي دارد، خريدار بايد اين احتمال را بدهد كه او محجور است و براي اطمينان به اداره سرپرستي محجورين مراجعه كند و مطمئن شود كه نام فروشنده در ميان اسامي محجورين آن اداره نباشد.

6- تا زماني كه مورد معامله را دريافت نكرده يا با سند رسمي به وي منتقل نشده است، از پرداخت كل قيمت مورد معامله خودداري كند. اگر شخص قصد خريد ملك مسكوني، تجاري يا اداري را دارد مطمئن شود كه ملك مذكور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنين بود در قرارداد ترتيب، مهلت و ضمانت اجراي بيرون رفتن مستأجر قيد شود.

7- خريدار سعي كند تمام پرداختي‌ها به وسيله چك تضميني انجام شود در صورتي كه فروشنده منكر دريافت وجه شود، وسيله‌اي براي اثبات پرداخت خود داشته باشد.

8- در قولنامه براي حضور در دفتر اسناد رسمي (محضر) حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصي را تعيين كنند و براي عدم حضور يا امتناع از حضور، وجه التزام سنگيني قرار داده شود. در مورد خريد املاك دقت شود كه ملك مورد نظر مشكل ثبتي يا معارضي نداشته باشد.

همچنين فروشنده هم در قرارداد قولنامه بايد به نكاتي توجه كند؛

1- از توان مالي خريدار براي پرداخت قيمت معامله اطمينان حاصل شده و شروطي در قولنامه آورده شود كه در صورت عدم پرداخت قيمت يا ناتواني از پرداخت قيمت معامله، براي فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.

2- فروشنده، مورد معامله را قبل از دريافت تمام قيمت به خريدار تحويل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مابقي قيمت از طرف خريدار، زمان تعيين شده و اين نكته گفته شود كه در صورت عدم پرداخت در تاريخ مقرر، فروشنده مي‌تواند فسخ معامله را اعلام كند و معامله را برهم زند.

3- اگر مالكان متعدد بوده و يكي از آنها عهده‌دار مذاكره با خريدار باشد، حتماً بايد ذيل قولنامه را همه مالكان امضا كنند، مگر اينكه به يك نفر وكالت در فروش بدهند كه در اين صورت وكيل از طرف همه مالكان قولنامه را امضا مي‌كند.

4- اگر فروشنده قيمت معامله را از طريق چك دريافت مي‌كند، بايد توجه داشته باشد كه در صورت برگشت خوردن چك، وي تنها مي‌تواند وجه چك را مطالبه كند و نمي‌تواند معامله را بر هم زند. مگر اينكه چنين شرطي را در قرارداد گنجانده باشند.

درج وجه التزام در قولنامه

طرفين قرارداد براي محكم كردن قولنامه، معمولاً مبلغي را در قرارداد قيد مي‌كنند تا در صورتي كه متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند، مكلف به پرداخت آن مبلغ به طرف ديگر (متعهدله) باشد، اين مبلغ را وجه التزام مي‌گويند.
وجه التزام به يكي از سه روش‌ زير مي‌تواند باشد؛

1- در قولنامه قيد مي‌شود در صورتي كه فروشنده يا خريدار از اجراي مفاد تعهد خويش امتناع كند، فلان مبلغ را بايد به طرف ديگر بپردازد. در اين صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نكند، خريدار مي‌تواند با احراز عدم اجراي تعهد وجه التزام تعيين ‌شده را مطالبه كند و نمي‌توان هم وجه التزام را بگيرد و هم از فروشنده بخواهد كه مورد معامله را با سند رسمي به وي انتقال دهد.

2- در قولنامه طرفين موافقت مي‌كنند، در تاريخي معين در دفترخانه تعيين‌شده حضور يابند و سند رسمي تنظيم كنند و در صورت عدم حضور هر يك در دفترخانه، وي مكلف است مبلغ مشخصي را به طرف ديگر بپردازد و تعهد خويش را نيز انجام دهد. در اين حالت با احراز عدم حضور، متعهد بايد وجه التزام را بپردازد و تعهد را نيز انجام دهد.

3- چنانچه در قولنامه ذكر شود كه طرفين موافقت كردند در تاريخ... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمي تنظيم كنند و در صورت عدم حضور يا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه... ريال خسارت تأخير است، در اين فرض مالك بايد مورد را به خريدار منتقل كند و خسارت مذكور را هم بپردازد. كسي كه وجه التزام را مطالبه مي‌كند، بايد خود تعهداتش را كامل انجام داده باشد. مثلاً خريدار بايد در دفترخانه حاضر شود و قيمت معامله را نيز به رؤيت دفتردار برساند و عدم اجراي تعهد طرف ديگر احراز شود.